Wenn die Frühlingsonne lockt, zieht es jung und alt wieder in die Gärten. Dort will so mancher Mieter grillen, Möbel oder Spielsachen abstellen, Beete und evtl. einen Teich anlegen, Obst ernten und vieles mehr. Doch darf er den Vermietergarten überhaupt nutzen und wenn ja, in welchem Umfang?
Der Garten eines Einfamilienhauses gilt stets als mitvermietet (OLG Köln Az. 19 U 132/93). Beim Mehrfamilienhaus bedarf es einer Vereinbarung, die auch stillschweigend möglich ist. Wird die Gartennutzung vom Vermieter nur geduldet, kann er sie jederzeit widerrufen (Kammergericht Berlin Az. 8 U 83/06). Ein Gewohnheitsrecht zur Nutzung des Gartens gibt es nicht. Selbst wenn der Mieter jahrelang den Garten nutzte, hat er keinen durchsetzbaren Anspruch darauf (AG Trier Az. 7 C 402/05). Wurde zwischen Mieter und Vermieter eine Gartennutzung vereinbart, darf der Vermieter diese nicht einseitig wieder entziehen, andernfalls besteht das Recht zur Mietminderung (Amtsgericht Köln Az. 211 C 637/80).
Was im Garten erlaubt ist, z.B. dass alles bewegliche Mobiliar, wie Liegestühle und Blumenkübel nicht dauerhaft auf der Wiese stehen bleiben darf, bestimmt grundsätzlich der Vermieter. Er stellt die Regeln der Gartennutzung auf (LG Berlin Az. 63 S 287/05). Der Mieter darf den Garten auch nur in üblicher Weise nutzen (Zier- und Nutzpflanzen setzen) und ohne Erlaubnis des Vermieters insbesondere keine baulichen Veränderungen vornehmen. Daher ist die eigenmächtige Errichtung eines Sichtschutzzaunes unzulässig. Der Bau eines kleinen Gartenhauses ist nur in Ausnahmefällen erlaubt (bejahend LG Hamburg 16 S 201/83; ablehnend BayObLg ZMR 1986, 452), da es eine bauliche Änderung der Gartenanlage darstellt.
Mieter mit Kindern müssen nicht bangen. Spielgeräte (Schaukel, Klettergerüst, Sandkasten) darf der Mieter aufstellen, so das Amtsgericht Kerpen (Az. 20 C 443/01) und dann dürfen selbstverständlich die Kinder des Mieters und ihre Freunde auch dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78). Auch ein Planschbecken und eine Hundehütte sind erlaubt, ebenso die Anlage eines Komposthaufens (Amtsgericht Hamburg-Wansbek 713 b C 736/95, Landgericht Regensburg S 320/83).
Der Mieter muss aber den Garten nur pflegen, wenn es vereinbart wurde oder sich aus den Umständen ergibt (Einfamilienhausmiete). Verpflichtet ist er dann lediglich zu einfachen Pflegearbeiten, z.B. Rasenmähen, Unkraut jäten, umgraben (Landgericht Detmold Az. 2 S 180/88). Im Gegenzug darf der Mieter auch von Bäumen und Sträuchern ernten und selbst gepflanzte Sträucher und Bäume eigenmächtig wieder entfernen.
Die Kosten der Gartenpflege sind in der Regel als umlegbare Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er den Garten gar nicht nutzen darf (Bundesgerichtshof Az. VIII ZR 135/03). Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter sich selbst oder ganz bestimmten Mietparteien Exclusivrechte an der Gartennutzung vorbehält. Die ausgeschlossenen Mieter müssen dann keine Kosten übernehmen.
für die Rechtsanwaltskanzlei
Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
