Das Coronavirus als Mietmangel?

Was gilt für Vermieter, wenn das Mietobjekt nicht mehr genutzt werden kann, weil Personen, sei es Wohnraummieter oder Gewerberaummieter, sich darin aufgehalten haben, die unter Infektionsverdacht geraten sind oder bei denen sich der Verdacht bestätigt hat? Was ist, wenn die Behörde den Zugang zum Mietobjekt untersagt?

Das Coronavirus Covid-19 beschert mittlerweile in fast jedem Wirtschafts- und Lebensbereich erhebliche Einschränkungen. Für Vermieter von Wohnraum oder Gewerbemietobjekten stellt sich daher auch die akute Frage, muss ich mit Sonderkündigungen oder mit Mietminderungen rechnen? Muss ich diese hinnehmen?

Was für Rechte habe ich, wenn mein Mieter unberechtigt kündigt oder die Miete kürzt?

Ist ein Gewerbeobjekt geschlossen, wenn behördlicherseits die Schließung aufgrund eines konkreten Corona-Verdachts angeordnet wird, stellt sich ebenso die konkrete Frage, wer das wirtschaftliche Risiko trägt – Vermieter oder Mieter?

Das Gesetz erlegt in § 535 Abs. 1 BGB zunächst den Vermieter die Pflicht auf, die Mietsache über die gesamte Mietzeit in dem für den Mietzweck erforderlichen Zustand aufrecht zu erhalten.

Solange der Vermieter die Mietsache ohne Einschränkung, d.h. mangelfrei die Mieter zur Verfügung stellt, muss diese auch seine Gegenleistung aus dem Mietvertrag an den Vermieter erfüllen.

Ist jedoch der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt, z.B. durch eben einen sogenannten Sachmangel kann dies zur Kündigung oder nach Abmahnung oder bei absoluter Unzumutbarkeit auch zur vorzeitigen Beendigung, sprich Kündigung des Mietvertrages führen.

Ein Sachmangel kann auch durch Umwelteinflüsse entstehen, die sich auf den Mietgebrauch störend auswirken, wie Baulärm; Zugangsbehinderung aufgrund öffentlicher Maßnahmen. Schließlich kann auch das störende Verhalten Dritter einen Sachmangel begründen, z.B. Lärm- oder Geruchsstörung durch Nachbarn oder Dritte außerhalb der Mieträume. In einem solchen Fall kann sich der Vermieter nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass er solche Störungen von außen gemäß § 906 BGB hinnehmen muss. Er trägt dieses Risiko. Und zwar auch bei Umwelteinflüssen, wenn diese dazu führen, dass die Mietsache nicht mehr im vereinbarten Umfang genutzt werden kann
Ebenso eine konkrete Gefahr kann einen Mangel darstellen, so u.a. Schadstoffe in den Mieträumen, etwa Asbest, Legionellen. Allerdings muss es sich um eine konkrete Gefahr und nicht um subjektive Befürchtungen handeln. Eine weitere Fallgruppe ist die konkrete Gefahr des Einschreitens der Behörde bei Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Normen, was i.d.R. einen Mangel begründet.
Daher kann durch aus der Fall auftreten, dass aufgrund konkreter Gesundheitsgefährdung im Mietobjekt oder gar behördlich angeordneter Schließung ein Kündigungsrecht oder Minderung usw. für Mieter infrage kommen.
Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben. Es kommt auf den gegenwärtigen Stand der medizinischen Erkenntnis an, unabhängig davon, ob dieser Kenntnisstand bereits bei Vertragsschluss bestanden hat oder nicht. Erforderlich ist eine erhebliche Gesundheitsgefahr für alle Bewohner oder Benutzer bzw. einzelne Gruppen von ihnen. Die Gesundheitsgefährdung muss konkret drohen und die drohende Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein, d. h., es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen. Die Frage, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Beeinträchtigung der Gesundheit zu befürchten sein muss, hängt von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung ab.

Fest steht aber auch, dass der Mieter die Pflicht, eben diese konkrete und erhebliche Gesundheitsgefährdung nachzuweisen. Im Streitfall hat er vor Gericht die sogenannte Darlegungs- und Beweislast. Also muss er konkret begründen, dass und warum auf welcher Grund welcher Umstände eine Gesundheitsgefährdung besteht. Er muss das auch beweisen. Er trägt das Risiko, dass du der Beweis nicht geführt werden kann, der Mieter also den Prozess verliert und die gesamten Kosten tragen muss.

Übrigens – allein die fehlende Zahlungsunfähigkeit, weil der Mieter keine Einnahmen mehr hat, sei es weil sein Arbeitgeber nicht zahlt oder weil sein Geschäft „pleite“ geht, weil die Kunden ausbleiben und er deshalb keine Einnahmen mehr hat, berechtigt nicht zur Kündigung.

Selbstverständlich bleibt es grundsätzlich jedem Wohnraummieter unbenommen, innerhalb der gesetzlichen drei Monatsfrist sein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Eine außerordentliche Kündigung dürfte sich mit Fehlen der Zahlungsunfähigkeit in der Regel nicht begründen lassen.

Auch der Gewerberaummieter kann, wenn nicht eine feste Mietzeit vereinbart ist, innerhalb der ordentlichen Frist, sei es, das diese vereinbart ist oder in der gesetzlichen (§ 580a BGB) Frist, kündigen.

Auch für den Unternehmer und Gewerberaummiete gilt jedoch, allein fehlende Zahlungsfähigkeit begründet keinen Kündigungsgrund.

Diese kann allerdings zu einem vorzeitigen Kündigungsrecht des Vermieters führen.

Beide Vertragsparteien dürfen stets kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ gemäß § 543 BGB vorliegt. Das ist der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des Vertrages oder einer Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.

Auf Seiten des Mieters liegt ein wichtiger Grund zum Beispiel dann vor, wenn ihm der Mietgebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Wie gesagt, das Risiko dafür trägt der Vermieter (§ 535 BGB).

Ein wichtiger Grund für den Vermieter kann darin bestehen, dass der Mieter beispielsweise Zahlungsrückstände in bestimmter Höhe entstehen lässt, trotz jeweiliger Abmahnung die Miete unpünktlich zahlt, eine vereinbarte Kaution nicht leistet oder gegen eine vertragliche Betriebspflicht verstößt. So hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, bei Zahlungsverzug das Mietverhältnis gegebenenfalls auch fristlos zu beenden. § 543 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter hier das Kündigungsrecht beim Eintritt eines Zahlungsverzuges von zwei Monatsmieten.

Der Kündigungsgrund muss stets aus der Sphäre des Vertragspartners stammen, darf also nicht im Risikobereich des Kündigenden liegen.

Selbstverständlich kann es auch für Vermieter angezeigt sein, gleichwohl die Situation kritisch zu überprüfen und rechtzeitig mit dem Mieter ins Gespräch zu kommen, um eine für beide Seiten sinnvolle und befriedigende Lösung, auch in wirtschaftlicher Hinsicht zu finden.

Ein insolventer Mieter nutzt auch dem Vermieter nichts, er wird wieder dauerhaft Miete zahlen können, noch Prozess Kosten erstatten können. Da hilft gegebenenfalls ein Festhalten an einem aktuellen Mietvertrag auf dem Vermieter wenig.

Hier sollte man alternative Wege prüfen, wobei auch Vorverträge für künftige Neuanmietung als bindende Verpflichtung des Mieters angedacht werden können, sobald sich die wirtschaftliche Lage wieder konsolidiert.

Diese allgemeinen Hinweise können sollen selbstredend keine konkrete Rechtsberatung ersetzen und stellen nur eine allgemeine Bewertung der aktuellen Situation dar.

Bei konkreten Fragen zu Ihren persönlichen Fällen stehen wir Ihnen mit unserer Kanzlei gern zur Verfügung. Wir arbeiten vollkommen digital und stehen daher trotz aller Widrigkeiten der aktuellen Situation wie bisher unseren Mandanten mit allen Leistungen voll umfänglich zur Verfügung.

Vereinbaren Sie gerne einen Termin, der auch telefonisch oder per Videokonferenz, die wir für sie auf einem sicheren Kanal vorbereiten und sie dazu einladen.

Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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