OVG Greifswald: Wohnraum in allgemeinen Wohngebieten darf nicht für Ferienwohnungen verwendet werden!

Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung in einem Gebiet, das in einem Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden ist, ist rechtswidrig. Dies hebt das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern in Greifswald hervor. Es bestätigte die angeordnete sofortige Vollziehung von Nutzungsuntersagungen, die die Vermietung von Wohnungen an der Ostseeküste an Feriengäste betrafen (Beschluss vom 14.04.2015, Az.: 3 M 86/14 sowie Beschlüsse vom 20.05.2015, Az.: 3 M 92/14 und andere).
Ferienwohnnutzung in allgemeinem Wohngebiet ausgeschlossen
Eine Nutzung als Ferienwohnung sei in einem allgemeinen Wohngebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen, so das OVG. Ob die Gemeinde bei der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorstellung hatte, rechtlich sei eine Ferienwohnungsnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, sei unerheblich. Rechtlich spiele es auch keine Rolle, wenn die Eigentümer einer rechtswidrig genutzten Ferienwohnung eine Kurabgabe an die Gemeinde zahlten oder die Gemeinde oder der Landkreis Kenntnis von dieser Art der Nutzung habe.
Nutzungsuntersagung regelmäßig sofort vollziehbar
Eine vom Landkreis ausgesprochene Erklärung, die rechtswidrige Nutzung zu dulden, lag in den vom OVG entschiedenen Fällen nicht vor. Stelle aber die zuständige Bauaufsichtsbehörde (hier: der Landkreis) die rechtswidrige Nutzung fest, sei bei Fehlen einer die Ferienwohnnutzung legitimierenden Baugenehmigung in der Regel die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtmäßig. Nur in besonders gelagerten Einzelfällen sei die Bauaufsichtsbehörde veranlasst, besondere Ermessenerwägungen anzustellen, um festzustellen, ob das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung überwiegt.
Sofortige Vollziehung nur in einem Fall befristet aufgehoben
In einem eine Ferienwohnung in Rerik betreffenden Fall hat das OVG die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung befristet bis zum 31.10.2015 aufgehoben, weil davon auszugehen war, dass die Gemeinde bis zu diesem Zeitpunkt den Bebauungsplan zugunsten der Ferienwohnnutzung geändert haben wird. In den anderen Verfahren hat es die Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung bestätigt.
Sandro Wulf
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für die Rechts- und Fachanwälte
Wulf & Collegen